Enquête LaVallée – Article 1/5
Un quartier extrêmement dense
Où va le futur quartier LaVallée ?
- Une densité très forte en comparaison de tous les autres quartiers de notre ville
- De futurs îlots de chaleur majeurs, annoncés par des études d’experts
- Des techniques de construction à fort impact carbone et de futurs immeubles peu innovants sur le plan énergétique dans la grande majorité des cas
- Un chauffage par géothermie abandonné pour le moment
- Ce nouveau quartier mérite-t-il réellement le qualificatif d’« Ecoquartier » ?
Une enquête en 5 articles
Article 1/5 : LaVallée, un quartier extrêmement dense
Faisons le point sur l’évolution du nouveau quartier LaVallée, localisé sur le site de l’ancienne Ecole Centrale à Châtenay-Malabry, et dont l’aménagement a commencé il y a bientôt cinq ans. Voyons de plus près la manière dont la Mairie de cette ville gère un projet sur lequel elle a les mains complètement libres ; cela donne des indications peu prometteuses sur la gestion des projets à venir.
Rappel des grandes lignes du projet LaVallée
Le quartier s’étend sur une surface de 20,6 ha. Il est prévu d’y construire 2 200 logements dont 350 logements sociaux pour un total de 144 000 m² de surface de plancher, ainsi que 36 500 m² de bureaux pour le siège social de Lidl, 15 000 m² de commerces et 19 000 m² d’équipements publics : 1 collège de 700 élèves (28 classes), 1 groupe scolaire (22 classes), 1 gymnase, 1 crèche (60 berceaux), 1 parking (places publiques), le tout étant agrémenté par des espaces publics le plus souvent minéralisés ainsi qu’une ferme urbaine de 0,5 hectare située le long de la voie du TGV (au lieu de 1 hectare prévu au départ dans le projet).
Les livraisons initialement prévues en trois phases au 4ème trimestre 2021, 4ème trimestre 2022 et 1er trimestre 2024 ont été retardées et les vendeurs parlent maintenant d’une répartition en 4 phases jusqu’en 2026 ou 2027.
L’aménagement de ce quartier est piloté par une SEMOP (Société d’économie mixte à opération unique) issue d’un partenariat public-privé entre la ville de Châtenay-Malabry, avec 34 % des parts, Eiffage Aménagement, avec 50%, et la Caisse des Dépôts et Consignation qui en détient 16 %.
Le rôle d’une SEMOP consiste à définir et piloter un projet d’aménagement avec l’aide d’un urbaniste, d’un paysagiste et d’un bureau d’études. Elle doit maîtriser le foncier, acheter le terrain, démolir/dépolluer et désamianter dans certains cas, créer les réseaux et les espaces publics, et vendre à des promoteurs des lots à bâtir. Elle veille ensuite à ce que les promoteurs respectent le cahier des charges du projet d’un point de vue urbain, architectural, paysager et environnemental.
Les droits à construire de logements pour particuliers ont été partagés entre plusieurs promoteurs : Kaufman & Broad, Eiffage Immobilier, Coffim et Icade Promotion. Ces quatre promoteurs ont constitué une Association Syndicale Libre qui définit les grands choix de construction. Lidl, étant son propre promoteur, assure la construction de ses bureaux.
Actuellement, le président de la SEMOP est Carl Segaud, maire de Châtenay-Malabry, et la présidente du directoire est Valérie Dioré (Eiffage Aménagement).
Un quartier hyper dense
Le premier contact que les habitants de Châtenay-Malabry ont actuellement avec ce quartier est le chantier de grande ampleur que l’on peut voir sur l’ancien site de l’Ecole Centrale. Là, s’élèvent de nombreux immeubles en béton, très proches les uns des autres, et dont certains font six étages.
Ce qui fait dire aux passants : « je ne vois pas ce qui différencie ce chantier de celui d’une ZAC comme on en voit partout ».
En effet, la densité des constructions, et celle de la population sera très élevée à LaVallée avec 107 logements à l’hectare – et cela sans compter, les surfaces de commerces, bureaux, et équipements publics.
A titre de comparaison, nous avons cherché quelques chiffres de l’INSEE pour Chatenay Malabry : 24 logements à l’hectare en moyenne, 39 logements par hectare sans inclure la surface de la forêt de Verrières ni celle des parcs comme celui de la Vallée aux Loups ! Et avec la Butte Rouge, on est à peu près à 50 logements à l’hectare.
La densité du quartier LaVallée sera celle de centres urbains très denses, assez proche de celle de Paris avec ses 132 logements à l’hectare (source INSEE- 2018).
En 2016 déjà, une étude très complète de la DREAL (Direction Régionale de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement) présentait un « seuil « pivot » pour la ville durable autour de 80/100 logements par hectare », expliquant qu’au-delà de ce seuil, la qualité urbaine, la durabilité environnementale et la qualité de vie n’étaient plus au rendez-vous (étude complète : voir réf 1 en bas de l’article)
Mais cette information n’a pas dû arriver jusqu’à la Mairie de notre ville.
Rappelons, en outre, qu’aucune instance n’impose à Chatenay Malabry de construire autant de nouveaux logements. Surtout pas la région Ile de France ni la métropole du Grand Paris, dont la dernière tentative pour définir le nombre de logements à construire prévoyait pour Chatenay -Malabry un objectif de 150 logements par an. (voir réf 2 en bas d’article)
Avec LaVallée, la ville en prévoit 2200 en 5 ans, soit déjà 3 fois l’objectif régional envisagé. Et il faudrait y ajouter toutes les autres résidences actuellement en cours de construction dans la ville.
Source et bibliographie :
- DREAL Centre Val de Loire, Club des villes durables, étude « De la densité à la qualité urbaine : densités comparées et formes urbaines » du 5 octobre 2016, à partir de quartiers situés dans 22 agglomérations françaises dont Paris, Nantes, Bordeaux, Orléans, Lille, Rennes, Marseille, etc :
- Un Schéma Régional de l’Habitat et de l’Hébergement (SRHH) publié le 19 décembre 2017 par Michel Cadot, préfet de la région d’Île-de-France, définit les objectifs de construction annuels de nouveaux logements de la Région, et les décline entre la Métropole et chaque Communautés de Communes d’Ile de France en dehors de la Métropole.
La Métropole travaille depuis 2017 à un PMHH (Plan Métropolitain de l’Habitat et de l’Hébergement) qui déclinerait ses objectifs de construction de nouveaux logements par Territoire et commune. Ce PMHH n’est pas encore entériné, mais une version de travail a été discutée lors d’un conseil municipal de Sceaux, dont le procès-verbal indique les objectifs de construction de nouveaux logements proposés pour les communes du territoire Vallée Sud Grand Paris dont fait partie Chatenay-Malabry :